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19秋學(xué)期（1509、1603、1609、1703）《房地產(chǎn)估價(jià)》在線作業(yè)-0001
試卷總分:100 得分:100
一、單選題 (共 30 道試題,共 60 分)
1.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2002年至2006年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2007年住宅價(jià)格為()。
A.4184元/m2
B.4149元/m2
C.3998元/m2
D.3898元/m2
答案:C
2.某建筑物應(yīng)有而沒有電梯所造成的價(jià)值損失，稱為（）
A.經(jīng)濟(jì)折舊
B.物質(zhì)折舊
C.外部性折舊
D.功能折舊
答案:D
3.某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為60萬元,合同約定,首期付款30%,余款分別于半年后和一年后分期平均支付,假設(shè)年利率為6%,則在成交日期一次付清的價(jià)格為( )萬元。
A.58.79
B.58.21
C.57.62
D.57.21
答案:B
4.某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用,目前與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/㎡,出租的年末凈收益為500元/㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%,則該期房目前的價(jià)格為()元/㎡
A.4635
B.4500
C.4365
D.3473
答案:D
5.合法原則要求評估價(jià)值是在依法判定的()狀況下的價(jià)值或價(jià)格。
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)對象
C.估價(jià)委托人
D.估價(jià)人員
答案:B
6.市場提取法是利用與估價(jià)對象建筑物具有()的可比實(shí)例來求取建筑物折舊的方法。
A.類似用途
B.類似折舊程度
C.相同建筑結(jié)構(gòu)
D.相同建成年代
7.運(yùn)營費(fèi)用與()之比,稱為運(yùn)營費(fèi)用率。
A.潛在毛收入
B.正常利潤
C.有效毛收入
D.凈收益
8.甲乙兩宗土地,甲單價(jià)為800元/㎡,乙單價(jià)為600元/㎡,其他條件完全相同,如果甲地的容積率為6,乙地的容積率為3,則作為一個(gè)理性房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購買( )。
A.甲、乙一樣
B.甲
C.無法判斷
D.乙
9.甲、乙兩塊土地,甲土地的單價(jià)2000元/m2,容積率為2;乙土地的單價(jià)為2800元/m2,容積率為2.5,假設(shè)兩塊土地其他條件相同,則明智的購買者應(yīng)購買()。
A.甲土地
B.甲、乙都一樣
C.乙土地
D.不能確定
10.現(xiàn)預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為40萬元和45萬元,兩年后的價(jià)格將比現(xiàn)在的價(jià)格上漲12%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格為()萬元。
A.989
B.873
C.817
D.463
11.甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為800元/㎡，乙單價(jià)為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個(gè)理性房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇購買（）
A.甲、乙一樣
B.甲
C.無法判斷
D.乙
12.某房地產(chǎn)總價(jià)180萬元，分兩期支付，首期付款60萬元，余款在半年后一次付清，年利率6%，該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元
A.176.6
B.183.5
C.178.4
D.180
13.某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（）元/㎡
A.4635
B.4500
C.4365
D.3473
14.收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。
A.重新開發(fā)建設(shè)成本
B.現(xiàn)在收益
C.未來收益
D.市場交易價(jià)格
15.數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的是（）
A.直線趨勢法
B.指數(shù)曲線趨勢法
C.平均增減量法
D.二次拋物線趨勢法
16.房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性
A.用途多樣
B.供給有限
C.價(jià)值量大
D.不可移動(dòng)
17.某建筑物應(yīng)有而沒有電梯所造成的價(jià)值損失,稱為()。
A.經(jīng)濟(jì)折舊
B.物質(zhì)折舊
C.外部性折舊
D.功能折舊
18.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2006年8月10日至15日為某房地產(chǎn)抵押進(jìn)行了評估,價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2006年8月20日。后因?qū)纼r(jià)結(jié)果有爭議,于2007年3月15日進(jìn)行復(fù)估,則復(fù)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。
A.簽定估價(jià)委托合同之日
B.估價(jià)人員與委托人商定的日期
C.2007年3月15日
D.2006年8月20日
19.針對某宗房地產(chǎn),已知同一時(shí)期的國債利率為4.5%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償2.2%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.2%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5%,易于獲得融資的優(yōu)惠率為0.5%。采用累加法求取的該宗房地產(chǎn)報(bào)酬率為( )。
A.8.40%
B.7.90%
C.11.90%
D.10.10%
20.長期趨勢法適用的對象是（）的房地產(chǎn)。
A.商業(yè)性質(zhì)
B.出租性質(zhì)
C.價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)
D.價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)
21.價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的,而應(yīng)根據(jù)( )來確定。
A.委托人
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.估價(jià)師
22.城市規(guī)劃對于土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定屬于房地產(chǎn)利用的()方面的限制。
A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系
B.房地產(chǎn)權(quán)利行使
C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立
D.房地產(chǎn)使用管制
23.路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街()用地的批量估價(jià)。
A.工業(yè)
B.居住
C.娛樂
D.商業(yè)
24.有A、B兩宗面積較小的相鄰?fù)恋?單獨(dú)出售時(shí)的價(jià)格均為3000元/m2,A土地面積1200m2,B土地面積1800m2。若將A、B兩宗土地合并出售,售價(jià)可達(dá)4500元/m2,現(xiàn)地塊B的擁有者欲購買地塊A,地塊A的擁有者最高可索價(jià)( )萬元。
A.900
B.810
C.450
D.1350
25.某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年2月末的價(jià)格為1200美元/m2,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.3%,假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年2月末為1美元=7.98元人民幣,2006年10月末為1美元=7.87元人民幣,則該可比實(shí)例2006年10月末的價(jià)格為()元人民幣/m2。
A.9808
B.9673
C.9349
D.9220
26.下列關(guān)于建筑物壽命和年齡的說法中,正確的是()。
A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于其自然壽命，有效年齡也長于實(shí)際年齡
B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，有效年齡可能短于也可能長于實(shí)際年齡
C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，有效年齡也短于實(shí)際年齡
D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與其自然壽命相等，有效年齡也與其實(shí)際年齡相等
27.某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用,與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為3300元/m2,出租的年末凈收益為率為330元/m2,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為房價(jià)的2%,則該期房目前的價(jià)格為()元/m2
A.3630
B.3300
C.2970
D.2934
28.預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元,此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元,收益期限假設(shè)為無限年,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。
A.500
B.400
C.340
D.220
29.現(xiàn)知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為4000元/m2,報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為()元/m2。
A.4605
B.3856
C.3684
D.3475
30.在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，一般要求采用（）估價(jià)方法
A.四種或四種以上
B.兩種或兩種以上
C.三種或三種以上
D.一種或一種以上
二、多選題 (共 10 道試題,共 20 分)
31.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán),其中共有可分為()
A.按權(quán)共有
B.按份共有
C.共同共有
D.共享共有
32.在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以（）為依據(jù)
A.權(quán)屬檔案的記載
B.房地產(chǎn)權(quán)屬證書
C.委托人提供的書面證明
D.其他合法證件
33.累加法求取報(bào)酬率的公式為:報(bào)酬率等于安全利率加上()減去投資帶來的優(yōu)惠率。
A.缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率
B.管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率
C.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率
D.投資利潤補(bǔ)償
34.需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有（）
A.土地使用者轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)
B.土地使用者抵押劃撥土地使用權(quán)
C.土地使用者土地用途
D.土地使用權(quán)屆滿后續(xù)期
35.重新購建價(jià)格又稱重新購建成本,它是()的價(jià)格。
A.建筑物建造完成時(shí)
B.建筑物全新狀況下
C.客觀
D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)
36.引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有（）
A.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
B.通貨膨脹
C.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
D.外部經(jīng)濟(jì)
37.在現(xiàn)金流量折線法（）不獨(dú)立顯現(xiàn)出來
A.銷售稅費(fèi)
B.投資利息
C.開發(fā)成本
D.開發(fā)利潤
38.假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法中()不獨(dú)立顯現(xiàn)出來
A.銷售稅費(fèi)
B.投資利息
C.開發(fā)成本
D.開發(fā)利潤
39.房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物,它是()的結(jié)合體。
A.權(quán)益
B.實(shí)物
C.區(qū)位
D.價(jià)值
40.最高最佳利用具體包括()幾個(gè)方面。
A.最佳規(guī)模
B.最佳用途
C.最佳環(huán)境
D.最佳檔次
三、判斷題 (共 10 道試題,共 20 分)
41.對于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例,只要是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。
42.某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費(fèi)用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬元。（）
43.估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失。（）
44.成本法測算出來的價(jià)值稱為積算價(jià)值（）
45.在交易情況修正的百分率法中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。
46.通常把市場法求得的價(jià)值簡稱為市場價(jià)格。（）
47.房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。（）
48.估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值減損。
49.一般說來，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢。（）
50.社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。（）
